Bouwende stad
De financiële vertaling van de groei-ambitie van Dordrecht sluit aan met de, in bedrag per eenheid relatief voorzichtig ingeschatte, inhoudelijke ambitie op de extra te voegen woningen. De gemeente (college en raad) zitten zelf aan het stuur als het gaat om de omvang van de planvoorraad voor woningen. Het daadwerkelijk bouwen van woningen is uiteindelijk aan de markt en is uiteraard afhankelijk van de (gepercipieerde) aantrekkelijkheid van Dordrecht als bouwlocatie.

Wij monitoren de daadwerkelijk (netto) toegevoegde woningen regelmatig, net als (de groei van) het aantal inwoners. Het aantal woningen én het aantal inwoners zijn de belangrijkste pijlers waarop het bedrag van de Algemene Uitkering, de grootste inkomstenbron van de gemeente, is gebaseerd. In het jaar 2018 zijn er per saldo meer woningen gesloopt (door de woningcorporaties) dan dat er nieuwe woningen zijn bijgekomen. Dit betekent een extra noodzaak toe, en inzet op, de groeiambitie van 4.000 nieuwe woningen per eind 2022. Daadwerkelijke realisatie is echter nog geen vanzelfsprekendheid.

Door middel van de ontwikkeling en uitgifte van bouwgronden levert de gemeente een grote bijdrage aan de groeiambitie van de totaal geplande 4.000 woningen. Het proces om te komen tot gronduitgifte voor de bouw van deze woningen kent aanzienlijke risico's. Deze risico's zijn verbonden aan grondexploitaties en worden opgevangen in de reserve grondbedrijf.

Kademuren
In de Begroting 2019 is voor de renovatie aan kademuren € 7,8 miljoen aan middelen beschikbaar gesteld voor de periode 2019-2022. Nadere uitwerking van deze projecten leert dat het volledige programma niet binnen deze beschikbare middelen kan worden uitgevoerd. Dit komt voornamelijk doordat:

1. gedegen vooronderzoek niet voorkomt dat bij diepgaander onderzoek en feitelijke uitvoering de technische problematiek tegenvalt en extra maatregelen met bijbehorende kosten genomen moeten worden;
2. het bouwen in stedelijk gebied en zeker in de oude binnenstad veel meer risico met zich meebrengt, waardoor forse kosten voor monitoren en extra begeleiding gemaakt moeten worden;
3. de toenemende vraag in de bouw en infra leidt tot verhoging van de prijzen. Zeker in een specialistisch vakgebied als constructieve en historische kademuren is dit merkbaar.

Door opnieuw te prioriteren is de verwachting, weliswaar met nog veel onzekerheden, dat de kademuren met de hoogste prioriteit de komende jaren binnen het budget van € 7,8 miljoen kunnen worden gerenoveerd. Dit betreft het afmaken van de Lange Geldersekade, de vervanging van de Engelburgerbrug met zijn kades en landhoofden, kade Mijlse haven, Noorderhoofd en de kademuur Keizershof. Voor het restant van het programma 2019 -2022 en het nieuwe programma 2023 -2027 is de eerste inschatting dat een bedrag van minimaal € 10 miljoen benodigd is voor de periode 2023 - 2027. De voorbereiding en uitvoering van de huidige renovaties leert echter dat de financiële implicaties pas na meer onderzoek met enige zekerheid kunnen worden ingeschat. Om die reden wordt een nieuwe beleidswens pas op een later moment aan uw raad voorgelegd.

Wet Kwaliteitsborging
Op grond van de wet kwaliteitsborging vervalt de toets door de gemeente van nieuwbouw en verbouw aan de bouwregelgeving. Op grond van de Omgevingswet blijft er wel een vergunningplicht voor afwijkingen van het Omgevingsplan. Een kwaliteitsborger vervangt niet het publieke toezicht en is ook geen verlengstuk daarvan. De gemeente controleert of een aannemer werkt met een goedgekeurde methode voor de kwaliteitsbewaking. Eind vorig jaar hebben de minister en de VNG een bestuursakkoord over de invulling van de wet gesloten. Daarin is onder meer afgesproken dat de gemeenten nadere regels vaststellen over de inhoud van de risicobeoordeling (aan te leveren door de bouwer) en het dossier bevoegd gezag dat bij de gereed melding door de bouwer wordt overgelegd. De WKB is nog niet door de Eerste Kamer aangenomen. De 1e Kamer heeft op 8 maart 2019 een brief naar de minister gestuurd met een aantal vragen. De antwoorden daarop neemt de 1e Kamer mee met de eindbeoordeling. Het is nog steeds de bedoeling dat de wet op 1 januari 2021 in werking treedt, gelijktijdig met de Omgevingswet. Doordat de gemeente geen vergunningverlener meer is, maar wel toezichthouder verandert het financieringsmodel: Minder legesinkomsten, minder kosten voor vergunningverlening, meer kosten voor beoordeling van het dossier bevoegd gezag en handhaving. Wat dit in de praktijk gaat betekenen is nu nog niet te overzien.

Toekomstbestendig vastgoedbeheer
Vanwege wijzigende wet- en regelgeving, verwachten wij dat de komende jaren extra investeringen nodig zijn voor het gemeentelijk vastgoed op het gebied van:

• Asbest (vanaf 2025 mogen er geen asbestdaken meer aanwezig zijn)
• (Brand)veiligheid.
• Duurzaamheid (in 2023 moeten (gemeentelijke) kantoorpanden minimaal een C-label hebben en in 2035 richten de Drechtsteden zich op een energieneutrale gebouwde omgeving).

In de Vastgoednota 2016 is bepaald dat separate besluitvorming plaatsvindt indien de wetgeving wijzigt. Begin 2019 is gestart met inspecties voor de inventarisatie van asbest en (brand)veiligheid. De worden in de zomer afgerond. Op basis hiervan wordt een inschatting gemaakt van de benodigde herstelkosten. Met betrekking tot Duurzaamheid is het voornemen om in 2020 een uitvoeringsprogramma duurzaamheid te maken waarin maatregelen en investeringen worden geïnventariseerd om te komen tot een energie neutrale gemeentelijk vastgoedportefeuille in 2035. De daadwerkelijk benodigde kosten voor brandveiligheid en asbestverwijdering worden in een separaat voorstel aan de raad voorgelegd (eind 2019). Hetzelfde geldt voor de duurzaamheidsmaatregelen (eind 2020).

Risico's Omgevingswet
Het rijk gaat er nog steeds van uit dat de Omgevingswet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd. Het wetgevingsproces ligt op schema. Over de vraag of de ontwikkeling van het digitale stelsel op schema ligt zijn de meningen verdeeld. De invoering van de wet leidt tot incidentele kosten voor de invoering: die worden door de VNG voor een 100.000+ gemeente op gemiddeld € 5 mln. geschat. Daarnaast zijn er structurele kosten, maar ook structurele baten.

Structurele kosten hebben te maken met:

• Het Digitaal Stelsel Omgevingswet, onder meer beheerkosten via korting op het Gemeentefonds.
• Een verschuiving van vergunningverlening naar toezicht en handhaving.
• Vergroten van de noodzaak tot monitoring.

Structurele opbrengsten hebben te maken met:

• Vervallen technische toets eenvoudige bouwwerken
• Mogelijkheid om leges te vragen voor milieuvergunningen
• Minder vergunningaanvragen

Een deel van deze kosten en opbrengsten staat los van beleidskeuzes van gemeenten, een deel niet. In beide gevallen is het moeilijk om hier nu al een bedrag aan te koppelen.